재개발이란(0906)

재개발의 정의

■ 재개발이란 불량주택 밀집지역의 노후화된 건축물을 헐어내고 새로운 주거단지를 조성하는 사업이다. 서울시의 경우 2011년까지 316만8,000여평의 노후·불량주택 지역을 재개발사업으로 정비할 계획이다. ■ 재개발구역 지정대상    ha(3,000평)당 불량주택과 영세가옥이 70가구 이상 밀집한 곳으로서 다음의 경우에 해당될 경우 재개발구역으로 지정 가능     ① 최소 대지면적(90㎡) 이하의 주택이 50% 이상 밀집된 곳   ② 노후된 가옥이 지구내 주택지의 50% 이상을 차지하는 곳   ③ 건축구조상 블록조와 목조건물이 50% 이상 차지하는 곳   ④ 지구내 폭 4m 미만인 도로에 접한 경우가 50% 이상인 곳   ⑤ 지구내 도로가 자연발생적이며 연결성이 나쁜 곳   ⑥ 지구내 도로정비가 불량한 곳  ■ 재개발 사업절차        ■ 조합원 평형배정    조합원의 평형 배정은 재산평가액이 많은 순이다.  즉 감정평가에 따른 재개발구역내 토지 및 건물의 재산평가액이 높을수록 넓은 평형의 아파트를 배정 받게 된다.   재산평가액은 조합원들의 분양신청에 앞서 공개되기 때문에 재개발구역으로 지정된 사업 초기에는 조합원들이 자신의 배정평형을 대략적으로 예상하는 것만 가능하다    ■ 비 례 율     비례율은 조합원의 투자수익을 가늠할 수 있는 잣대로 재개발구역 내 토지와 건물의 종전 가치와 개발 후의 가치, 아파트 건축비 등 사업에 드는 비용 등을 토대로 산출된다.  조합원의 분양기준가액, 즉 조합원이 재개발조합에 출자한 재산가치로 인정되는 최종적인 권리가액은 종전 자산의 감정평가액에 비례율을 곱하여 계산된다.  이에 따라 조합원의 추가부담금은 배정 받은 아파트 분양가격에서 분양기준가액을 제한 금액이 된다.    * 분양기준가액 = 종전 소유토지 및 건물 평가액 * 비례율    * 비례율 = (사업완료후 대지 및 건축시설의 총액 - 총사업비) ÷  (종전 토지 및 건물                 감정평가 총액)      ■ 재개발구역 지분의 매입시기     재개발 지분투자는 매입 시기에 따라 투자수익이 좌우되는 경우가 많으며 사업계획결정고시, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 재개발사업의 주요 단계마다 지분 매입의 장단점이 있다.   ① 사업계획결정고시 시점에 지분을 매입하는 경우    비교적 값싸게 구입할 수 있는 장점이 있는 반면, 투자기간이 장기화 될 우려가 있다는 게 단점이다. 또 이 시점에서는 배정평형에 따른 실질적인 투자비용을 가늠하기도 어렵다.      ② 사업시행인가를 받고 이주비가 지급되기 전후의 시점에서 매입하는 경우   가장 활발한 재개발 지분 투자가 이뤄지는 시기이다.  이때는 배정평형을 거의 가늠하고 추가비용을 계산할 수 있다는 점, 이주비를 승계 받을 수 있기 때문에 초기 자금부담이 줄어든다는 점이 유리한 점이다.  그러나 감정평가액이 공개되고 조합원 분양신청이 임박할수록 투자수익률은 떨어지게 된다.   ③ 관리처분계획인가를 마치고 조합원 분양이 마무리된 뒤 매입하는 경우  지분 투자라기보다는 분양권 전매에 가깝다.   이 단계에서는 이파트의 동, 호수를 확인하여 매입할 수 있는 등의 장점이 있는 반면, 재개발 투자 본래의 매력은 상실한다.    ■ 재개발 지분투자시 유의사항    ① 재개발 지분을 구입할 때는 매도자인 조합원이 청산조합원이 아닌지 확인해야 한다.   청산조합원이란 아파트 분양권이 주어지지 않고 현금으로 보상 받는 조합원을 말한다.  먼저 20㎡ 미만 나대지 소유자는 분양권이 주어지지 않으며, 20㎡ 초과 90㎡ 미만의 나대지 소유자는 무주택자에 한해 아파트 분양권이 주어진다.   또한 27.3평 미만의 나대지를 공유지분으로 소유하고 있는 경우나, 구역 지정고시일 이후 공유지분을 구입한 조합원 등은 역시 현금으로 보상 받는다.  ② 토지등기부등본과 건물등기구등본에서 분할 합병시기를 확인해야 한다.    재개발지구 지정일 이전에 공유지분으로 등재된 토지는 90㎡ 당 하나씩 분양권을 주지만, 이후에 분할된 토지는 대표자 한 사람에게만 분양권이 주어진다.  또한 구청의 무허가 건물대장에 등재되지 않은 무허가 건물은 아파트 분양권을 받을 수 없다.  ③ 재개발구역의 조합원 지분 매입은 어떤 땅을 사느냐에 따라 투자수익이 달라진다.    같은 평수의 땅이라도 재산평가액이 달라지게 되므로 매매가격이 비슷하다면 가급적 평지에 위치하고, 도로에 접해있고, 공시지가가 높을수록 유리하다.  재개발 구역 전체적으로는 단지규모가 크고 교통여건이 편리한 곳이 좋다.   < 재개발과 개건축의 차이점 > 구      분 재      건       축 재       개      발 근거법령 * 주택건설촉진법 * 집합건물의소유 및   관리에관한 법률 * 도시재개발법   사업주체 * 건물소유자 * 민간개발사업 * 토지 건물 소유자 * 관주도의도시계획사업필요 지구지정 불필요 필  요 조합구성원 건물소유자 건물, 토지 소유자 및 세입자 사업시행절차 간  소 복  잡 세입자문제 * 당사자간의   주택임대차계약에 의거    처리 * 시지침에 의거 공공임대    주택 건립이나 주거대책    마련 관리처분 불필요 필  요 안전진단 필수조건 불필요 주민동의율 * 건물소유자의 70%이상   동의 (사업승인신청서) * 건물소유자의 90%   이상 동의 (착공시) * 토지면적1/2의   토지소유자동의 * 토지소유자 및 건물   소유자2/3동의     건축평형배정 * 전용면적 297㎡(89.9평) 이하 또는   종전  규모 이하 건립 * 국민주택규모 이하를  60%이상 건립하되,  20%이상은 전용면적 60㎡   (18평)이하로건립 * 전용면적 165㎡ 이하 건립 * 전용면적 85㎡이하 세대   중 80% 이하 * 전용면적 60㎡이하 세대   중 5-%이상 * 희망 세입자 대상 * 임대주택 건립(30㎡-45㎡)