세금상식과용어

***내 집 마련 전,후 알아야 할 세금상식과 부동산 용어***  

 

지난번 부동산 내집마련글을 연재했던 것에 이어 세금에 관한 내용을 얘기해보도록 하겠다.

부동산을 사거나 팔면 반드시 따라붙는게 세금이다.

세금은 어렵다고 생각할지 모르지만 집을 사면 반드시 알아야 하는 것이 세금이다.

주택을 취득했을 때 내야할 세금은 크게 지방세와 국세로 나뉜다.(집을 살때 반드시사야하는 주택채권도 있다.)

 

가뜩이나 집때문에 골치아픈데 더더욱 머리 아픈 세금용어!

지방세, 국세, 취득세, 등록세, 거래세, 재산세, 종합토지세, 지방교육세, 도시계획세, 농어촌특별세,

종합부동산세, 보유세, 양도세 까지 너무나 다양하다.

농어촌세와 교육세 도시계획세는 알겠는데..나머진 뭐지?

뭐가 뭔지 모르겠다. 에라 내라는 대로 대충내자!

이렇게 생각하지 말고 내가 어떤 세금을 내는지 알고 세금과 부동산 거래 관련용어에 관한 상식을 키워보자.

  

1. 보유세는 크게 지방세와 국세 로 나뉜다. 

(주택을 구입하면 사게하는 채권외에 지방세와 국세를 내게 한다.)

 

보유세=주택이나 땅을 소유하고 있을 때 내는 세금을 말한다

        토지에는 종합토지세가, 주택 등 건물에는 재산세가 부과된다.

        해당 지방자치단체 재정으로 들어간다

        지방세(재산세+지방교육세+도시계획세)+국세(종합부동산세+농어촌특별세)의 개념이다.  

        고가의 토지나 주택을 많이 보유한 사람에게 기존 보유세와 별도로 종합부동산세를 물리

        기로 한 것이다.  

 

2. 거래세는 취득세와 등록세를 합쳐서 말한다.

흔히들 거래세와 취등록세를 따로 생각하는데 취등록세를 합쳐서 거래세라고 한다.

부동산을 살 때 내야 하는 세금을 말한다. 취득세와 등록세로 구분되고 모두 지방자치단체의 예산으로 쓰인다. 정부는 보유세 부담을 늘리는 대신 거래세율은 낮춘다는 방침이다.

실수요가 아닌 부동산 보유를 억제하는 대신 거래세를 낮춰 거래가 활발히 이뤄질 수 있도록 하기 위해서다.

 

3. 과세표준 기준시가.

세금을 부과할 때 기준이 되는 가격주택의 경우 면적·구조·용도·위치·경과년수 등 각종 지수를 반영하여 시세

(실거래가)보다

10-30%낮게 산정됨 ->많은 사람들이 과세시가와 과세표준시가와 기준시가를 헷갈린다.

일반적으로 과세표준 기준시가를 기준시가라고 줄여서 말한다.

종합토지세에서는 땅값, 소득세는 소득액 등이 과세 표준이 되지만 무조건 시가를 기준으로 하는 것이 아니라

정해진 기준에 따라 가감한다.  

 

4. 이중계약서는 일명 다운계약서라고 한다.

다운계약서는 거래한 가격보다 낮춰서 신고한다.

예전에는 과세표준 기준시가를 기준으로 매도자와 매수자가 합의하여 금액을 정해 이중 계약서를 작성하였다. 그러나 현재 거래가를 낮추어서 신고하는 다운계약서는 등기부등본에 그 가격으로 신고하기 때문에 집을 살때 절대로 써선 안된다.

 

5. 실거래가

제도에 따라 취득세율와 등록세율이 줄어든 것 같이 보이나 실제로는 실거래가로 거래하므로 거래세가 더

늘어났다고 볼 수 있다.

 

6. 과세표준 기준시가는 건물에, 공시지가는 토지에 사용하는 표현

-기준 시가

아파트 등 공동주택을 팔 때 내는 양도세나 상속·증여세의 기준이 되는 가격.

실제 거래 가격을 일일이 파악하기 어렵기 때문에 국세청이 매년 일괄적으로 가격을 확정해 고시한다.

거래가격 변동을 감안해 기준시가는 통상 실거래가보다 10~30% 낮다.

-공시 지가

건설교통부가 책정하는 것으로 전국의 땅 가운데 대표성이 있는 땅에 대해 표준지 공시지가를 만든 뒤

구청 등에서 개별 공시지가를 산정한다. 6월에 발표되며 토지 관련 세금의 기준이 되는 가격이다

 

7. 그러면 바뀐 거래세, 재산세,보유세, 종합부동산세는 이전과 어떻게 달라진 것일까?

1) 거래세는 줄인다. 우리나라의 부동산 거래세(취득세, 등록세)와 보유세는 7:3정도의 비율로 거래세가 더

높았다.

예전에는 과세표준 기준시가(줄여서 기준시가-세금을 부과할 때 기준이 되는 시가)에 따라 이중계약서를

작성하여 거래세부담을 덜었다. 그러나 현재는 실거래가(실제로 거래되는 가격)로 고지하게 하였다.

 

2) 재산세와 종합토지세를 합쳐 재산세로 명칭을 통합했다. 예전에는 지방세로 재산세와 자신이 차지하고 땅에 대한 세금을 공시지가에 따라 종합토지세로 내게 했고 지방교육세와 도시계획세도 부과했다.

그러나 현재는 재산세로 통칭한다.

 

3) 보유세중 문제가 되고 있는 과세표준산정방법-면적, 구조, 용도, 위치, 경과년수를 산정하던 것을 지금은 국세청과 건교부에 표시된 가격의 50%를 적용하여 계산한다.

토지도 일률적으로 50%를 적용한다.

그러나 종부세 대상자는 과표적용률이 지속적으로 올라 2009년에는 100%에 이를 것이다.

(재산세 대상자는 2017년에 100%에 이를 것이다. )

->이말은 과표적용률에 따라 현재 70%정도의 종합부동산세를 내는 대상자들이 2009년에는 100%의 종합부동산세를 내게 되고 재산세를 내야 하는 사람들은 현행 50%의 적용률이 2017년에는 100%로 늘어나게 될 것이라는 말이다.

 

4) 고가부동산에 대한 종합부동산세를 국세로 내게 했다. 그리고 재정이 약한 지방자치단체에 배분하는 형식을 취하고 있다.

종합부동산세는 일정요건의 장기임대주택, 종업원기숙사, 미분양주택등은 종합부동산세에서 제외하고 있다.

 

종합부동산세 1%∼3% (3단계 누진세율)

재산세 0.15%∼0.5% (3단계 누진세율)

 

 

8. 모든 과세 기준일은 매년 6월1일 

현재 과세대상 부동산을 보유한 개인이나 법인 -이다. ->즉 파는 사람은 6월 1일 이전에 파는 것이 유리하다.

6월 1일날짜의 소유자로 기재된 사람이 보유세를 내기 때문이다.

 

 

9. 양도세가

집을 살 때는 팔때의 경우를 고려해야 한다.

팔때는 양도소득세를 내게 되는데 서울, 과천, 5대 신도시(분당, 평촌, 산본, 일산, 중동)에서는 1가구(세대)

1주택의 경우 3년소유 2년 실거주의 경우를 채워야 하고

나머지 지역은 1가구 1주택 3년보유를 비과세 규정하고 있다.

취학, 이민(2년이내 양도), 타시군으로 세대원이 모두 이주할 경우는 비과세로 인정된다.

그러나 실거래가 6억이상의 주택은 양도세를 내야 한다. //