주택 임대료 계산

주택 임대료 계산

저금리 기조에 따른 경제 여건 속에서 은퇴자를 비롯한 자산가들은 투자수단으로 금융상품을 대체하여 부동산 임대업에

관심을 많이 쏟게 되었다. 

이에 따라 매달 정기적인 현금수입을 할 수 있는 상가, 오피스텔 및 원룸 등 수익형 부동산에 대한 투자 관심이 높아졌다.

각 부동산 유형별로 부동산 임대업 투자 시 세무처리와 관련하여 유의할 점을 살펴보자.

상가 및 오피스텔 임대

근린업무시설로 분류되는 상가 및 오피스텔 투자 시 부담하는 세금에는 부가가치세와 종합소득세가 있다.

신축 분양하는 상가나 오피스텔에 투자하는 경우 임대사업자등록을 하면 건물 분에 대한 부가가치세를 준공 시까지 환급

받을 수 있다.

아직 건물이 미준공 되어서 임대사업을 할 수 없지만 사업개시 전이라도 사업자등록은 가능하며, 분양시기가 속하는 과세기간

이후 20일 이내까지 사업자등록을 마쳐야 환급이 가능하다.

그러나 준공 이후 임대사업에 사용하지 않으면 환급 받은 부가가치세를 다시 납부해야 한다.

간주임대료 산출방식

 
 임대수익은 매월 받는 임대료와 보증금에 대한 간주임대료 및 관리비등 기타수입을 합하여 산출한다.

간주임대료 산출방법은 아래 산식에 나타난 바와 같이 기장으로 하는 것이 훨씬 유리하다.
① 기장시: (보증금적수-건설비적수) x 정기예금이자율(1.8%) x 1/365 - 금융수익
② 추계시: 보증금적수 x 정기예금이자율(1.8%) x 1/365

주택 임대

주택을 임대하는 경우 부가가치세는 납부하지 않지만, 종합소득세 납세의무가 있다.

납세의무가 있는 대상자는 임대주택의 기준시가가 9억원을 초과하는 1세대 1주택 소유자와 부부 합산하여 2주택 이상

소유자 및 국외소재 주택임대소득 보유자다.

그러나 연간 주택임대소득이 2천만원이하인 경우에는 한시적으로 2018년까지 비과세 된다.

간주임대료 산출방식

주택임대소득에도 간주임대료가 합산되는데, 상가와 달리 3주택 이상을 소유하고 주택과 주택부수토지를 임대하고 받은

보증금 합계액이 3억원을 초과하는 경우에만 간주임대료를 계산한다.

이 경우에도 기장하는 것이 다소 유리하다

① 기장시: (보증금-3억원)의 적수 x 60% x 정기예금이자율(1.8%) x 1/365 – 금융수익
② 추계시: (보증금-3억원)의 적수 x 60% x 정기예금이자율(1.8%) x 1/365

단, 주택 수를 계산할 때 기준시가가 3억원 이하이며 1호 또는 1세대당 60㎡ 이하인 주택은 주택수에 포함하지 않는다.