부동산매매업 등록

부동산매매업 등록

 

 

 

부동산매매업 등록하면 중과세 피해갈 수 있을까?

비교과세 특례, 양도세vs종소세 중 많은 세금 납부해야

법인으로 등록하면 절세 가능…면밀한 검토 필요

 

 

부동산매매업자가 부동산을 양도하고 얻는 차익에 대해서는 양도소득세가 과세되지 않는다.

개인사업자인 경우에는 사업소득으로서 종합소득세가, 법인사업자인 경우에는 법인세가 과세된다.

이에 착안하여 다주택자 중과세 규정을 피하려고 부동산매매업으로 사업자등록을 고려하는 경우가 있다.

양도소득세 대신 종합소득세를 적용받으면 중과세를 회피할 수 있을 거라는 생각에서다.

그러나 안타깝게도 부동산매매업자도 다주택자 중과를 피해갈 수는 없다.

부동산매매업자의 비교과세 특례 때문이다.

개인 부동산매매업자가 부동산을 양도한 경우 양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고를

해야 한다.

이 예정신고는 양도소득세 계산방식을 적용하여 신고하도록 하고 있다.

만약 부동산매매업자가 매도한 부동산이 주택이라면 다주택자 중과세에 해당하는 세율과 과세방법에 따라

예정신고∙납부를 해야 한다.

종합소득세로 합산 신고할 때에도 사업소득세와 비교하여 큰 쪽을 납부하는 비교과세 방식을 취하고 있다.

비사업용토지, 미등기양도자산, 다주택중과주택, 조정대상지역 분양권을 매도하는 경우 이 특례를 적용하여

양도소득세와 종합소득세 중 많은 세금을 납부해야 하는 것이다.

따라서 다주택자가 부동산매매업으로 등록해도 중과세를 회피할 수 없다.

 

그럼에도 불구하고 세금을 줄일 수 있는 방법이 없지는 않다.

몇 가지 주의해야 할 부분이 있지만 부동산매매업을 법인사업자로 등록하면 세금부담을 줄일 수 있다.

부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 부동산을 매매하여 얻은 소득은 각 사업연도 소득에 포함되어 법인세로

과세될 뿐 중과세 되지는 않기 때문이다.

법인세율은 과세표준 2억원까지는 10%, 200억원까지는 20%, 3,000억원까지는 22%, 3,000억원 초과 시 25%의

세율로 과세된다.

개인 양도소득세나 개인 부동산매매업의 종합소득세보다 낮은 세율이다.

다만 법인세도 양도소득세와 과세 형평을 맞추기 위해 비사업용토지 및 주택에 대해서는 법인세 10%를 추가로

부담하도록 하고 있다.

결과적으로는 20%~35%의 세율을 적용받게 되는 셈이다.

참고로 법인이 양도한 주택이라고 하더라도 기숙사 또는 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록한 임대주택인

경우에는 토지 등 양도소득에 대한 추가 법인세(10%)가 과세되지 않는다.

따라서 부동산매매업을 법인사업자로 하면 개인사업자보다 세금 측면에서 유리하다고 볼 수 있다.

다만, 부동산매매업을 법인으로 하는 것이 유리한지 여부는 면밀한 검토가 필요하다.

부동산매매업 법인을 세울 때 개인이 보유한 부동산을 현물출자하면 현물출자 시점에서 양도소득세가 과세될 수

있기 때문이다(일정 요건을 갖춘 경우에는 이월과세 가능).

또 부동산 매매업 법인이 매매 차익에 대해 과세된 후 창출한 이익을 주주로서 회수할 경우에는 근로소득 또는

배당소득 등으로 과세된다는 점도 유념해야 한다.